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La réglementation en matière de diagnostic immobilier a évolué sur le volet de énergétique depuis le 1er avril 2023. Les autres diagnostics obligatoires du DDT (Dossier de diagnostic technique) quant à eux ne subissent pas de changement. Dans certains cas, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ne suffit plus : un audit énergétique vient s’ajouter aux documents à fournir au futur acquéreur. Dans un premier temps, cette obligation ne concerne que deux types de bâtiments lors de leur vente et s’applique dans certaines conditions. Il intervient en complément du DPE lorsque ce dernier qualifie un logement de passoire thermique. Il est réalisé par des experts indépendants et certifiés qui vérifient la consommation d'énergie du bâtiment, identifient les inefficacités et proposent des mesures d'amélioration. Un moyen pour le gouvernement de faire la chasse aux logements énergivores et d’inciter à leur rénovation.

Diagnostic Immobilier : tout savoir pour comprendre la nouvelle réglementation de 2023

Le DPE est incontournable en cas de vente ou de location d’un bien. Il évalue la quantité d'énergie ainsi que son incidence environnementale. Selon le ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté Industrielle et Numérique, “depuis le 1er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...) est inférieure à 450 kWh/m2 d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an”. Les logements dont les mesures sont supérieures à cette norme ne peuvent plus être loués en l’état. Il s’agit de la première étape de cette nouvelle réglementation avec en 2025, l’interdiction étendue aux biens classés G, en 2028 classés F et en 2034 classés E. 

Vers une amélioration du parc immobilier français

L’objectif à travers cette démarche est double : 

• supprimer du parc immobilier français des logements dont la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre sont trop importantes ; 
• inciter à la réalisation de travaux de rénovation en sensibilisant les propriétaires et les locataires.

Le DPE est réalisé aux frais du propriétaire loueur ou vendeur et doit être remis au locataire ou l’acquéreur pour lui permettre d’évaluer le montant de ses futures dépenses d’énergie. Les programmes neufs sont également concernés par cette obligation dont le résultat, dans ce cas, est remis le jour de la livraison du logement.

Le classement s’établit de la lettre A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant) selon l’étiquette énergie. A et B étant considérées comme de bonnes notes, F et G, de mauvais scores. Deux éléments sont analysés pour obtenir cette classe : 

• le niveau de consommation dépendant de l’isolation du logement et de la performance des équipements ;

• le niveau d’émissions de gaz à effet de serre lié aux types d’énergies utilisées à savoir : gaz, fioul, bois, électricité.  

L’obtention de la meilleure note est primordiale car elle a une forte incidence sur l'estimation du bien et sur le pouvoir de négociation du futur acquéreur. 

Une nouvelle dimension juridique pour le DPE

Mis en place en 2006, le DPE, dont la valeur est restée informative jusqu’au 1er juillet 2021, a une portée juridique depuis cette date. Sa validité est de 10 ans mais cette nouvelle valeur réglementaire peut le rendre difficilement exploitable lorsqu’il a été établi avant cette date. La plupart des futurs occupants préférant se fier à la nouvelle réglementation. La responsabilité du diagnostiqueur certifié habilité à le réaliser est donc engagée juridiquement envers les personnes concernées. 

En tant que propriétaire, la visite d’un professionnel s’anticipe soigneusement. Il est nécessaire de préparer un certain nombre de documents à lui fournir dont la liste est consultable sur le site du ministère de la Transition Écologique.

L’année 2023 marque également la mise en place d’une nouvelle procédure lors de la vente d’un bien considéré passoire thermique. En effet, depuis le 1er avril, un audit doit être fourni sous certaines conditions pour la vente d’une maison individuelle ou d’un logement situé dans un immeuble dont tous les logements appartiennent à un seul et même propriétaire.  

L’audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023

Cette obligation est étroitement liée au classement obtenu par le logement lors de l’établissement du DPE au moment de la vente. En effet, une classe F ou G entraîne obligatoirement cette nouvelle mesure ; le logement, étant dans ce cas, considéré trop gourmand en consommation d’énergie. C’est la loi Climat et Résilience du 24 août 2021 dans la cadre de la lutte contre le dérèglement climatique qui a fixé cette mesure clé de sanction des bâtiments mal isolés. 

Quels sont les biens concernés depuis le 1er avril 2023 ? 

C’est lors de leur vente que les biens sont soumis à cette obligation pour toute promesse de vente ou acte de vente signés après cette date. Sont concernés uniquement les maisons individuelles et les appartements lorsque l’immeuble entier est possédé par un seul propriétaire. Les copropriétés ne sont quant à elles pas concernées par le champ d’application de la loi. En 2023, seules les habitations ayant obtenu les classes F ou G sont contraintes mais une extension progressive aux classes E et D est prévue respectivement au 1er janvier 2025 et 2034.

L’audit est réalisé à l’initiative du propriétaire vendeur qui doit anticiper les démarches afin de remettre le résultat lors de la visite et, au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Sa validité est de 5 ans.  

En quoi cela consiste ?  

Le document vient compléter le DPE et ne le supplante pas. Il s’agit d’une analyse détaillée complémentaire de la performance énergétique et environnementale du bien. Elle vise à informer les parties sur les questions de transition écologique et à proposer des pistes de travaux de rénovation à entreprendre afin de l’améliorer. 

Pour réaliser cet audit, un professionnel doit effectuer une visite poussée et recueillir le maximum de documents et informations sur le bien. Cette analyse de toutes les données, lui permettra de réaliser : 

• une étude de l’état général du bien : les équipements d’éclairage, de climatisation, de ventilation et de chauffage ; 

• une évaluation de la performance présentée sous forme d'étiquettes identique à celle du DPE ; 

• les travaux à réaliser dans le but d’améliorer la performance ; 

• une estimation de l’impact pécuniaire de ces économies d’énergie futures ; 

• le montant à prévoir pour réaliser les travaux nécessaires ; 

• les aides financières disponibles auxquelles prétendre.

Les principales étapes d'un audit énergétique

La réalisation de cette analyse n’oblige pas à engager les travaux de rénovation avant la vente du bien. Il permet à l’acquéreur d’être informé de sa performance et d’estimer l’ampleur et le coût à prévoir pour son amélioration. Il doit être réalisé par un professionnel indépendant qualifié dont la responsabilité est engagée du fait de sa valeur règlementaire. Il se déroule en 5 étapes : 

La collecte des données

Les données sont recueillies lors de la visite de l’auditeur sur la base des informations constatées et des éléments remis par le vendeur. Voici quelques exemples des documents qu’il est conseillé de lui remettre (liste non exhaustive) : 

• DPE antérieurs ; 

• diagnostics techniques ; 

• plans d’architecte ;

• photos de travaux réalisés ;

• permis de construire ; 

• contrats de maintenance des équipements ; 

• justificatifs d'entretien.

L’analyse des données

Les données sont ensuite analysées à l’aide de logiciels spécialisés afin de comprendre les schémas de consommation d'énergie, d'identifier les surconsommations, les inefficacités et les possibilités d'économies. 

La proposition de mesures 

L'auditeur propose des mesures spécifiques pour améliorer l'efficacité énergétique sous forme de recommandations. Deux scénarios au moins de travaux à réaliser en une ou plusieurs fois sont proposés afin d’obtenir lors d’une première phase la classe E puis atteindre la classe B. Il peut s’agir de propositions telles que : 

• le renforcement de l'isolation ; 
• l'installation de systèmes de régulation plus performants ; 
• le remplacement d'équipements obsolètes par des modèles plus économes en énergie ; 
• l'optimisation des horaires de fonctionnement ; 
• l'utilisation de sources d'énergie renouvelables.

L'estimation des économies potentielles 

L'auditeur estime les économies potentielles résultant de la mise en œuvre des mesures d'amélioration proposées. Cela peut être basé sur des calculs de réduction de la consommation d'énergie, des coûts d'exploitation et des retours sur investissements attendus.

Le rapport 

L’auditeur présente un rapport détaillé résumant les résultats de l'analyse ainsi que des recommandations. Ce rapport inclut une description des systèmes évalués, les mesures d'amélioration proposées, les économies potentielles estimées, les coûts d'investissement associés, les priorités et les étapes recommandées pour la mise en œuvre.

Votre agence immobilière peut vous fournir la liste des auditeurs certifiés de votre commune selon le type de logement : consultez-nous.

Vous pouvez également consulter les listes officielles :
France Rénov’ : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-rge
L’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action

L’année 2023 marque sans conteste un tournant pour le diagnostic immobilier sur les questions de consommation et de rénovation. Des mesures phares ont été adoptées pour lutter contre les passoires thermiques. Parmi elles, trois mesures sont à retenir dont l’interdiction de louer les biens les plus énergivores. La seconde concerne l’ajout d'informations dans le DPE afin de le rendre plus lisible sur le respect des critères de décence énergétique et la consommation en énergie finale. Enfin, la réalisation d’un audit pour les biens en vente classés F ou G dans le DPE. D’autres changements ont été opérés depuis le début de l’année 2023 en matière de fiscalité, financements ou réglementation logement. Nos équipes sont disponibles pour vous conseiller et répondre à toutes vos interrogations. Contactez-nous pour plus de renseignements.